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評論:調控政策松綁后 要如何引導房地產市場預期?

評論:調控政策松綁后 要如何引導房地產市場預期?

臨近年關,歸于平靜的房地產市場似乎又多了一些暗涌。10月15日到10月19日的短短一周之內,南京、天津、燕郊、三亞四城以人才落戶的方式對限購政策進行調整。而11月29日,佛山發布人才購房新政,本科以上人才首套房不受戶籍、個稅、社保限制,更為市場情緒添了一把火,畢竟,今年5月佛山剛因房價漲幅過大而被住...

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評論:調控政策松綁后 要如何引導房地產市場預期?

發布時間:2019-12-04 22:30:58 熱度:

臨近年關,歸于平靜的房地產市場似乎又多了一些暗涌。10月15日到10月19日的短短一周之內,南京、天津、燕郊、三亞四城以人才落戶的方式對限購政策進行調整。而11月29日,佛山發布人才購房新政,本科以上人才首套房不受戶籍、個稅、社保限制,更為市場情緒添了一把火,畢竟,今年5月佛山剛因房價漲幅過大而被住建部點名。根據一些房地產研究機構的不完全統計,9月以來,已有包括河南新鄉和漯河、山西晉城、湖北宜昌等全國近30個城市宣布取消人才落戶限制。2019年以來,全國已經有超過150個城市發布了各種人才政策,與2018年同期相比上漲超40%。這些政策大多與戶籍制度相關,不同程度地降低了當地購房門檻。

每當有城市出臺類似的政策,媒體或者居民首先想到的就是調控政策松綁了,房價要漲了。由于前幾年房價大幅上漲,多數居民把房子看成一種投資標的而非簡單的居住需求。這樣的慣性思維直接導致市場形成了對于房地產價格“稍松即大漲”的預期。

其實在這個問題上,部分居民對中央房地產調控政策存在幾個誤區:

首先,“房住不炒”的主要目的是“不炒”而不是“打壓”。“不炒”是要解決投機者大肆炒作才造成的房價快速大幅上漲的問題,房價快速上漲的反面是不讓房價快速上漲而不是讓房價下跌。盡管房子總價值較高,且多數帶有杠桿屬性,但作為一種商品,我們國家CPI年漲幅在2-3%之間,貨幣增速年漲幅8%左右,房價每年溫和的上漲是合情合理的正常波動。中央之所以屢次強調“房住不炒”的總基調,主要原因在于市場或者居民仍存在“調控放松房價就會大漲”的預期,而這種預期在一些自媒體和中介的吹風下也會不斷強化,導致預期在一定條件下的自我實現。這種自我實現在消費者行為上,就表現為看到相關政策出臺就出現沖動購房或盲目看漲。

其次,忽視了“一城一策”的提法。中國的很多現象,其實都是結構性的。比如通脹,主要是豬肉價格上漲,工業品價格并沒有同步。房價也是一樣,部分城市的房價上漲是市場供需決定的,這里的需求是指住房剛需而不是投機需求。比如深圳,是中國年輕人流入最多的城市,年輕人多意味著對房屋的剛性需求也大,在供給沒有大幅改變的情況下,深圳房價的上漲是符合市場規律的。但部分小型城市甚至一些縣城,也打著投資或者別的旗號吸引資金參與投資和炒作,這無疑會給當地居民造成居住成本的上升和財富的不平等分配,這就屬于明確調控的一類。再比如佛山,屬于國家大灣區城市,出臺一些吸引人才的政策并不意外,房子只是作為吸引人才的手段,因果關系和主要矛盾得區分清楚。

再次,房地產市場穩定不是大漲,但也肯定不是大跌。住建部此前曾要求,各地要把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處,確保市場穩定。本輪調控的主要原因是房價漲幅過快,造成了居民生活成本上升、擠壓消費、財富分配不均等一些社會問題,成為社會穩定發展的隱患。而由于我國居民購房多數都涉及長期貸款,房價大幅下跌可能會造成居民的恐慌性拋售,進而可能會導致發生系統性風險,因此,房地產調控的首要目的是保證房價不會大幅波動。

事實上,炒房主要是因為房子在中國具有了一定的金融屬性,如果把房子當成一種單純的金融資產來看,那么居民對房地產市場的預期也就成為影響其購房行為和市場走勢的主要變量。因此,引導居民對房地產市場的預期就顯得尤為重要。

預期的形成主要來自信息的刺激強化和對歷史走勢的慣性思維。尤其是對房地產這種大宗資產標的來說,趨勢一旦形成就很難轉向,這也相應增加了改變市場預期的難度。

因此,要重塑對房地產市場的預期,可能需要從兩方面來入手:


從技術面來說,需要維持更長時間的房價穩態。這種穩可以理解為穩定的微幅上漲,或者基本微幅上下波動。從2016年“930”新政開始至今,調控已持續了三年多,房價也基本經過了擠泡沫的下跌——趨冷——穩定小幅波動的態勢。若能有更長時間的穩定,再經過3年甚至5年,房地產市場的預期就會基本重塑完成。

從消費心理看,作為居民,在什么情況下,我們不會急于買房或者炒房?一種情況是房價持續下跌,但這種情況短期發生的可能性不大。另一種是房價的漲幅沒有太大的吸引力。假設現在房價的年均漲幅是2%,而大型銀行的理財年化收益率是4%,那么絕大部分居民都只會出于剛需購房,并不會出于投資而購房。因此,決策層需要把房價的漲幅控制在不會激發居民搶購的范圍內。這就要求中央和地方政府對房地產市場要做到精確調控,即在保證整個房地產市場基本穩定的前提下,著力解決結構性的問題。

總體來看,在人口增長放緩和房地產長效機制的共同作用下,可預見的未來,房價長期出現趨勢下行已經逐步明朗。但短期內,通過影響居民預期來引導居民行為,進而規范房地產市場發展,可能會起到事半功倍的效果。

責任編輯:趙慧芳
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